Direct, betaalbaar, permanent wonen voor acuut woningzoekenden
#CLT
Wij willen dakloosheid bestrijden, door adequate, directe en permanente, betaalbare huisvesting te realiseren. Dit doen we voor acuut woningzoekenden, mensen die uitgesloten worden door het huidige huisvestings- en woningmarktsysteem. We realiseren dit in beschikbare gebouwen, die nu nog niet voor dit doel (kunnen) worden gebruikt.
Ons streven
Wat is onze missie?
Wij willen dakloosheid bestrijden, door adequate, directe en permanente, betaalbare huisvesting te realiseren. Dit doen we voor acuut woningzoekenden, mensen die uitgesloten worden door het huidige huisvestings- en woningmarktsysteem. We realiseren dit in beschikbare gebouwen, die nu nog niet voor dit doel (kunnen) worden gebruikt.
Wat is onze visie?
Wij zijn overtuigd van het volgende:
- Dakloosheid, als gevolg van acute woningnood, is een symptoom van een falend huisvestings- en woningmarktsysteem. Er is sprake van uitsluiting, waardoor mensen geen toegang hebben tot adequate huisvesting.
- Acuut woningzoekenden raken niet dakloos omdat er geen woningen zijn, maar omdat de woningen die beschikbaar zijn, voor hen niet direct beschikbaar, niet permanent beschikbaar en niet betaalbaar zijn.
- We kunnen actief invloed uitoefenen op deze situatie. We kunnen een oplossing ontwerpen die de uitsluiting aanpakt.
- Vastgoedondernemers / eigenaren van gebouwen hebben nog te weinig mogelijkheden om dakloosheid te bestrijden, door gebouwen te (her)ontwikkelen en er woningen in te realiseren, die direct en permanent beschikbaar en betaalbaar zijn voor acuut woningzoekenden.
- Enkel huisvestingsoplossingen die recht doen aan de kenmerken van adequate huisvesting, volgens de definitie van de Verenigde Naties (huisvesting is een mensenrecht), kunnen dakloosheid uitschakelen. Alternatieven zoals nachtopvang en maatschappelijke opvang zijn geen oplossing voor dakloosheid.
- Collectief eigendom en zeggenschap van mensen die uitsluiting ervaren zijn essentieel bij het bestrijden van die uitsluiting. En dus ook bij het bestrijden van dakloosheid.
Welk resultaat bereiken we?
Wij streven ernaar in Dordrecht een Community Land Trust (CLT) te realiseren. Met als doel dat acuut woningzoekenden direct, permanent en betaalbaar kunnen wonen, zodat zij niet meer zijn aangewezen op alternatieven, maar eigendom en zeggenschap hebben over hun woon- en leefomgeving.
Hoe doen we dat?
We richten een stichting op, die zich ten doel stelt dat er een eerste CLT in Dordrecht komt. De stichting houdt zich bezig met de volgende activiteiten:
- De stichting onderzoekt welke rechtsvorm(en) het beste past/passen bij een CLT;
- stelt een modelgetrouw CLT bestuur samen;
- ontwerpt een CLT lidmaatschapsstructuur;
- trekt financiële middelen aan, zodat de CLT grond kan aankopen;
- geeft voorlichting over CLT als innovatief huisvestingssysteem voor Dordrecht en voert actie om het resultaat te bereiken.
Wat is een Community Land Trust (CLT)?
Een CLT is een samenwerkingsverband zonder winstoogmerk, dat functioneert als rentmeester van grond (en evt. gebouwen), met als enig doel te (her)investeren in de lokale gemeenschap.
Waarom een CLT?
Een CLT is een effectief middel om adequate huisvesting te realiseren (en daarmee dakloosheid te bestrijden).
Dit sluit aan bij de SDG’s: wereldwijde doelstellingen voor duurzame ontwikkeling, specifiek draagt een CLT bij aan het doel om iedereen toegang te bieden tot adequate, veilige en betaalbare huisvesting, zodat steden en dorpen inclusief, veilig, veerkrachtig en duurzaam zijn.
Hoe werkt een CLT?
De CLT verwerft grond (met evt. gebouwen) om die met pachtovereenkomsten en doorverkoopbeperkingen permanent te beheren.
De grond wordt door de CLT idealiter aangekocht tegen een voordelig grondprijs, op basis van regelgeving die ook geldt voor bijv. woningcorporaties en WijkOntwikkelMaatschappijen. Investeerders die geen rente vragen op hun investering (impactinvesteerders), particulieren en gemeenten kunnen helpen bij de financiering van de grond.
Doordat er sprake is van gedeeld eigendom, wordt het evenwicht bewaard tussen de belangen van individuen en de belangen van de grotere gemeenschap. Elk voordeel dat gerealiseerd wordt door een erfpachtnemer wordt ‘effectief gecompenseerd’ door een voordeel voor de grotere gemeenschap. Geen van alle belangen wordt geïsoleerd van de ander nagestreefd. Geen voordeel gaat ten koste van de andere.
Bewonersinvloed en zeggenschap in besluitvorming worden gegarandeerd, doordat bestuurszetels van de CLT worden vervuld…
- voor 1/3 door direct begunstigden en belanghebbenden (bewoners en eigenaren van gebouwen, de erfpachthouders);
- voor 1/3 door gemeenschapsorganisaties en ondersteunde leden uit de nabije buurt van de CLT locatie(s);
- voor 1/3 door gekozen vertegenwoordigers van het algemeen belang (bijv. de gemeente) / experts.
De CLT kent een open-voor-leden structuur: iedereen kan lid worden.
Bestaan CLT's al langer?
Sinds de jaren ’50 van de vorige eeuw werd de CLT als vehikel gebruikt om bij de handel in grond uitsluiting van boeren met kleur tegen te gaan. Boeren met kleur verenigden zich en de vereniging kon wél eigenaar worden van grond. De vereniging werd tevens verpachter, door de grond te verpachten aan de afzonderlijke boeren, die lid waren van de vereniging. Als vereniging waren de boeren gezamenlijk eigenaar van de grond, maar ieder afzonderlijk had met de vereniging een zakelijke relatie als erfpachthouder voor een gedeelte van de grond. Zij legden afspraken vast over doorverkopen van de grond en maximale winst bij verkoop van hun boerderijen. Daardoor brachten zij balans aan, tussen het individueel belang van elke afzonderlijke boer en het collectieve belang van de vereniging.
Vandaag de dag zijn overal ter wereld CLT’s operationeel om grond en gebouwen te beschermen tegen speculatie (winstgedreven handel). Het doel is de grond en gebouwen beschikbaar te maken en te behouden voor de lokale bevolking met lage inkomens.
Waar is CLT goed voor?
Wat zijn de te verwachten effecten?
Goed voor mensen
Betaalbaar wonen:
Een CLT kan adequate, bestendige betaalbare woningen realiseren voor mensen die uitgesloten worden door het huidige huisvestings- en woningmarktsysteem. Het gaat om mensen die nu geen betaalbare woning kunnen huren (door wachtlijsten bij corporaties) en evenmin een woning kunnen kopen.
Door de CLT wordt uitsluiting bestreden en krijgen bewoners zeggenschap over het collectief eigendom: de grond onder hun woning. Wat op de grond staat, is voor hen betaalbaar en blijft betaalbaar, ook voor volgende bewoners, door de afspraken in de erfpachtovereenkomst.
Dakloosheid wordt bestreden:
Door de CLT kan woningnood worden bestreden en dakloosheid door uitsluiting worden tegengegaan.
Goed voor de stad
Duurzame balans in de sociaaleconomische samenstelling van de buurt:
Doordat de CLT eigenaar is van grond en afspraken maakt over de gebouwen op die grond, blijven deze gebouwen behouden voor de mensen met lage inkomens in de lokale gemeenschap. Aantrekkelijke woonlocaties in de stad blijven zo beschikbaar voor de gemeenschap en niet enkel nog voor welgestelden van buiten de stad.
Sociale cohesie:
Door de open-voor-leden structuur van de CLT kan iedereen die zich betrokken voelt zich aansluiten: buren, sympathisanten, ondersteuners en solidaire Dordtenaren. Onderzoek toont aan dat de sociale cohesie in buurten en wijken daardoor wordt versterkt omdat bewoners van CLT grond (begunstigden) samen besturen met onafhankelijke experts en andere betrokkenen die indirect belangstelling hebben voor de ontwikkeling van gebouwen op de CLT grond.
Bestrijding van leegstand:
De bestaande leegstand in de stad kan worden bestreden door een CLT. Zonder tussenkomst van een CLT is de bestemming die rust op leegstaande gebouwen vaak bezwaarlijk voor ontwikkelaars: de financiële investering die nodig is voor de ontwikkeling van leegstaande gebouwen kan nooit meer worden terugverdiend, als de ontwikkelaars zich moeten houden aan de bestemmingsplannen. Onder druk van leegstand in combinatie met woningnood doet de gemeente soms concessies en wordt een oorspronkelijke zienswijze aangepast. Deze processen duren lang en dat zorgt ervoor dat er jarenlang gebouwen leeg staan. Door een CLT te betrekken bij (her)ontwikkeling van leegstaande gebouwen, hoeven ontwikkelaars enkel de ontwikkeling van de gebouwen voor hun rekening te nemen. Doordat ontwikkelaars geen eigenaar worden van de grond ónder de gebouwen is het wél haalbaar om de bestemmingsplannen te handhaven.
Goed voor vastgoedontwikkelaars
Profijt van non-profit gerelateerde regelgeving:
Ontwikkelaars die maatschappelijk verantwoord willen ondernemen kunnen gebouwen op CLT grond ontwikkelen tot betaalbare woningen. Ontwikkelaars kunnen zich beperken tot de ontwikkeling van de gebouwen óp de grond. Doordat de ondernemers gehouden zijn aan de erfpachtafspraken met de CLT, kunnen zij in niet-winstbeogende hoedanigheid de gebouwen ontwikkelen. Daarbij is andere wet- en regelgeving van toepassing, dan bij winst-gedreven activiteiten. Dit maakt maatschappelijk verantwoord ondernemen financieel haalbaar.
Lagere kosten voor herontwikkeling:
Gebouwen waarop een bestemming sociale huisvesting rust, kunnen binnen een CLT zelfs (juist) als ze in slechte staat verkeren nog (her)ontwikkeld worden, omdat de ondernemer enkel het gebouw ontwikkelt en niet de grond in eigendom neemt.
Vind jij het nodig dat er direct beschikbare en permanente, betaalbare huisvesting is voor mensen, voor wie er nu geen woningen zijn?
Vind je het belangrijk dat er daarom een Community Land Trust komt in Dordrecht, waarin acuut woningzoekenden zelf eigendom en zeggenschap hebben over hun woon- en leefomgeving?
Jessica heeft ruime ervaring met het initiëren van vastgoedprojecten en met exploitatie van vastgoed. Daarbij nam ze een voorbeeld aan Maya Angelou:
“Do the best you can until you know better. Then when you know better, do better.”
Werkzaam bij een woningcorporatie leerde ze de grootstedelijke uitdagingen kennen. Om meer maatschappelijk te betekenen en zich voor Dordecht in te zetten, is Jessica de vraagbaak voor vastgoedkwesties.
Edwin gedroeg zich al jong als activist en streeft naar een eerlijke wereld met meer rechtvaardigheid en minder kapitalisme.
Hij woonde in Rotterdam op gepachte grond, als eigenaar van een corporatiewoning, via de Koopgarant regeling. Zo deed hij ervaring op met pachten en doorverkoopbeperkingen.
Edwin is opgeleid tot accountant, begeleidt startups en innovaties en woont en werkt in Dordrecht.
Mirjam woont in Dordrecht en werkte zo’n 20 jaar in de maatschappelijke opvang. Ze ondervond hoe acuut woningzoekenden in de pijplijn van zorgverlening terecht komen, tot in het afvoerputje.
Door een masterstudie Community Development en ontmoetingen met bijzondere vastgoedondernemers, houdt ze zich sinds 2020 als ZZP’er, bezig met de vraag:
Op welke manier kan privaat vastgoed kan bijdragen aan de bestrijding van dakloosheid?
Stichting De Buitenwacht is penvoerder van een project genaamd Vastgoed Voor Goed. Dit project, gesubsidieerd door Kansfonds, is erop gericht bestendig betaalbaar wonen beschikbaar te maken door de inzet van privaat vastgoed, specifiek voor doelgroepen die uitsluiting ervaren door de huidige huisvestingssystemen.
Dit project wordt uitgevoerd in samenwerking met CLT Nederland, in een samenwerkingsverband met o.a. de Universiteit van Amsterdam en TU Delft. Daarnaast is het initiatief aangesloten bij CoopLink, het kenniscentrum voor wooncoöperaties.